Desde hace algunos años el tema de modernizar la propiedad horizontal se ha puesto en auge y más aún por las nuevas tecnologías, que día a día han entrado en el mercado, lo cual ha llevado a reinventarse a muchas empresas y tenido éxito en su sector.
Sector Inmobiliario
Hablando del sector de lo que tiene que ver con inmuebles (Propiedad Horizontal), podríamos evocar principalmente, el régimen de propiedad horizontal, tal cual lo conocemos el cual fue expedido por el Congreso de la Republica mediante la ley 675 de 2001, derogando de manera expresa los anteriores regímenes de propiedad horizontal “leyes 182 de 1948, ley 16 de 1975 y ley 428 de 1998, con sus correspondientes decretos reglamentarios”. Desde ese momento este sector económico ha venido creciendo a pasos gigantescos, tanto así que para el año 2014 según datos de catastro nacional, se estimaba que en el territorio nacional contábamos con más de ocho millones (8.000.000) de propiedades horizontales, de las cuales en la capital del país teníamos cerca de un millón seiscientos mil. Esta situación creo una fuente de empleo gigantesca, sin embargo más del 93% de los administradores del sector están en la informalidad, trabajando bajo modalidades de prestación de servicios que en muchos de los casos no cumplen con las condiciones para dicho modelo de contrato. Es por esto anterior que las empresas que se han constituido no tienen más de un 7% de participación del mercado, situando su mercado objetivo en centros comerciales, zonas francas y propiedades horizontales de estratos 4,5 y 6 en los cuales los consejos de administración buscan una profesionalización de las labores contratadas con un respaldo adicional.
Empresas y personas naturales
Ahora, si nos detenemos a revisar la diversidad entre empresas y personas naturales, hay una brecha enorme que no permite encontrar un parámetro para definir dentro de un perfil al administrador ideal, esto debido a que la misma ley 675 de 2001 lo permite, pues la misma no define el perfil del administrador, solo indica cuáles serán las funciones que desarrollará de una manera general y ambigua y por esta razón no existe una metodología clara y definida que permita a los órganos de administración (consejo y asamblea), tomar decisiones acertadas en la selección del administrador y sus roles a desempeñar.
Falta de innovación en el sector
Por otro lado, me parece importante mencionar, la ausencia de innovación en este sector, situación que se ha originado en parte por la informalidad, la falta de agremiaciones que incentiven en innovación y por último la falta de profesionalización de los administradores, encontrando que muy pocas instituciones de educación en el país cuentan con un programa específico en este sector.
Complementando, cabe resaltar que en la actualidad, el SENA es la única institución en el país que cuenta con un tecnólogo en propiedad horizontal, sin embargo, esta gran labor se ve opacada por la falta de empresas que permiten que los estudiantes realicen sus prácticas laborales, por lo cual han optado por realizar prácticas informales donde los conocimientos adquiridos no son puestos a prueba en su mayoría, dado que los cargos para lo que son contratados se manejan en áreas de archivo o servicio al cliente en propiedades horizontales tradicionales, donde el administrador difícilmente tiene el tiempo para guiar el trabajo de los pasantes y son contratados como un recurso operativo de descongestión.
Teniendo en cuenta lo anterior, es importante mencionar la ley 675 de 2001, la cual no ha tenido durante más de 18 años cambios en su estructura, situación que es lamentable puesto que ha permeado y encajonado el trabajo de la administración de propiedad horizontal como si fuera inamovible en el tiempo, sin entender que las necesidades de hoy de los residentes y copropietarios no son las mismas de antes; por ejemplo, debido a la emergencia mundial y nacional que se vive actualmente por el COVID-19, el gobierno tuvo que incluir la ejecución de asambleas virtuales mediante el decreto 579 de 2020 artículo 8, pues dentro de la ley 675 de 2001 no se contempló dicha situación de manera adecuada.
Así mismo es importante hablar de la falta de innovación en la comunicación efectiva, en donde los administradores de este sector se han limitado a volver las carteleras de los elevadores y los casilleros en el canal oficial de la copropiedad, situación que no puede estar más lejos de ser el canal adecuado, pues limita a un solo espacio la efectividad de la comunicación, así mismo los administradores que han intentado utilizar WhatsApp desde sus teléfonos personales como un canal adicional, se han visto en una encrucijada por las múltiples llamadas y requerimientos por parte de los residentes a cualquier hora y día, volviéndose un canal de difícil manejo y seguimiento, e invadiendo la privacidad y descanso de los administradores que lo usan, hasta tal punto que se pueden generar presuntos casos de acoso.
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En conclusión…
Para finalizar quiero resaltar la importancia de modernizar la propiedad horizontal, la cual debe profesionalizarse y generar procesos y metodologías claras que apoyen al administrador y los órganos de administración (consejo y asamblea) a ser eficientes, eficaces y productivos en todas sus gestiones, y esto solo será posible con el uso de herramientas tecnológicas (software de gestión de administración) que han venido entrando en el mercado, ofreciéndoles a los administradores, consejeros y residentes mecanismos adicionales para ser más eficientes, así mismo me parece necesario que el congreso revise y actualice la ley 675 de 2001, entendiendo que es momento de profesionalizar y modernizar la administración de propiedad horizontal.
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