Inversión en Finca Raíz: ¿Decisión Inteligente en el 2017?

Inversión en Finca Raíz: ¿Decisión Inteligente en el 2017?
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Debido a los escándalos de los últimos años, en los cuales se ha evidenciado la pérdida de dinero por inversiones efectuadas en empresas que realizan dudosas maniobras financieras, comisionistas de bolsa, compra y venta de libranzas y otros tipo de ofertas que prometen utilidades maravillosas, los inversionistas de capital han vuelto a ver con gran interés, el negocio de la finca raíz.  Aunque no es la inversión más rentable, si es una de las más seguras, ya que con la debida prudencia y organización se pueden lograr resultados muy satisfactorios con un riesgo muy bajo.

Para invertir en éste sector, lo aconsejable es elaborar un plan de trabajo, teniendo claro, qué es lo que se espera de dicha inversión, dedicar un buen tiempo a la investigación y búsqueda, además de asesorarse legalmente para el estudio de títulos, la suscripción de promesa y la escritura de venta.

Valor de la Inversión:

Antes de empezar a buscar la propiedad, el primer paso es establecer qué monto de dinero se tiene disponible para invertir, y cuánto dinero podemos obtener a través de un crédito hipotecario sobre un inmueble propio o sobre el que vayamos a comprar.  Para ésta tarea los bancos han asignado asesores de crédito, quienes en forma eficiente le ayudarán a elegir la mejor tasa para cada caso específico y las diferentes posibilidades de plazo. Una vez la entidad bancaria estudia la documentación, podremos obtener un pre aprobado de crédito hipotecario, aun cuando no hayamos seleccionado la propiedad a comprar.  Teniendo claro el valor que presta el banco, el cual equivale al 70% del valor comercial o el 80% si es VIS (Vivienda de Interés Social), podemos calcular el monto de la propiedad a la cual puede acceder.

Por: Eduardo Granada Martinez
Gerente- Grupo Alianza

Es claro que la expectativa del inversionista, es pagar la cuota del crédito con los ingresos del arrendamiento, por éste motivo es importante hacer bien las cuentas antes de comprar. Si arrendamos un predio destinado a vivienda, recibiremos un ingreso que se encuentra en un rango entre el 0,5% y 0,7% del valor comercial, pero el incremento anual en el arrendamiento (salvo que inicie un nuevo contrato), no puede superar el IPC o valor de la inflación (6.77% para 2015), debido a que se encuentra regulado por la Ley 820 del 2003, es decir, que si la cuota del crédito se incrementa en un mayor valor al IPC, se generará una diferencia que deberemos cubrir con otros ingresos. Por esto es importante pedir la simulación proyectada al plazo del crédito y compararla detenidamente con la tendencia de los arrendamientos en la zona seleccionada.

“Antes de empezar a buscar la propiedad, el primer paso es establecer qué monto de dinero se tiene disponible para invertir, y cuánto dinero podemos obtener a través de un crédito hipotecario sobre un inmueble propio o sobre el que vayamos a comprar”

Si el predio tiene un destino comercial (local u oficina), el valor que recibiremos por arrendamiento se encuentra en un rango entre el 0,7% al 1,0 %.  A diferencia del caso anterior, el incremento solo se rige por lo establecido en el contrato de arrendamiento, el Código Civil y de Comercio, lo cual le da libertad a las partes para establecer el valor del incremento y la periodicidad con que se realiza, algo que debe tener en cuenta al momento de tomar la determinación sobre el tipo de propiedad en la cual deseamos invertir.

Búsqueda del Predio:

Teniendo claro el valor de la inversión y los ingresos que puede generar, ahora si procedemos a la búsqueda de la propiedad.  Es importante tener en cuenta que entre más dinero disponible se tenga, mejor precio lograremos en la compra, algo que justifica dedicarle tiempo a una buena búsqueda. En la actualidad existen las herramientas en Internet suficientes para no depender de una Inmobiliaria, recordemos que el consejo de estas entidades está enfocado en las zonas donde tiene los predios en venta, en lugar de las zonas que realmente nos conviene como inversionistas.

Sin pretender hacer publicidad pues no tengo vínculo alguno, debo recomendar para ésta tarea, una herramienta gratuita de un sitio web dedicado al negocio de finca raíz, en el siguiente enlace http://contenido.metrocuadrado.com/contenidom2/ciudyprec_m2/ciudadesyprecios/home_seccion.html, encontrará una sección dedicada al análisis de la dinámica en los diferentes sectores de varias ciudades principales.  Una se selecciona la ciudad, se accede a un mapa interactivo que la divide en zonas y subzonas. En cada uno de ellas encontremos la información relevante sobre valorización y uso de suelo, además de acceder a un listado organizado alfabéticamente por barrio, en el cual puede analizar el valor del metro cuadrado según la antigüedad del inmueble y la valorización en el último año, datos muy valiosos a la hora de decidir dónde comprar.

Adicionalmente, la mayoría de páginas de finca raíz tienen filtros en la búsqueda de propiedades, las cuales limitan los resultados a lo que necesitamos. Seleccionando un rango de precio, área del inmueble, fecha de publicación, y luego ordenando el resultado de menor a mayor por su precio, podremos ubicar las mejores opciones para comprar en cada zona.  Cuando estemos interesados en una zona en específico, podemos cambiar la búsqueda de Venta a Arriendo, y así podremos verificar la oferta actual para arrendamiento y el canon que estima cada propietario.

Valorización:

Lo más interesante de la inversión de finca raíz es poder obtener una valorización en la propiedad, no solo la que se presenta por el desarrollo urbano en el sector,  sino la que se logra con un buen precio de compra.  Entre mayor sea el monto de dinero para pago de contado, mejor precio se pueden lograr, debido a que el vendedor siempre prefiere el menor valor posible con crédito hipotecario, y por ello estará dispuesto a rebajar el valor de su propiedad si logra monetizarlo rápido. Es normal obtener descuentos entre el 10% y 20%, incluso en casos donde la propiedad lleva un buen tiempo en venta se puede obtener hasta un 25%.

Pero si sólo dispone la cuota inicial en dinero efectivo, no se preocupe, una excelente opción es la de invertir en proyectos nuevos, pues podrá pagar la cuota inicial hasta en 18 cuotas mientras se va valorizando el precio del inmueble.  Al terminar de pagar la cuota inicial, podrá decidir si sigue con el proyecto de comprar o si decide vender el inmueble, mediante la cesión de la promesa de compraventa, de ésta forma puede lograr una buena utilidad dependiendo de la demanda del proyecto en ese momento.

Es un negocio muy seguro si se realiza a través de las fiduciarias, lo que debemos es analizar detenidamente, la cantidad de proyectos en la zona y el tiempo que lleva en venta cada uno de ellos. Los mejores son los proyectos en zonas de poca oferta de vivienda.

Otra opción que ha tomado especial auge, es la vivienda fuera de la ciudad, especialmente en climas cálidos, la cual se denomina vivienda de recreación. Es una opción de inversión con mejor valorización que en la ciudad, pero con expectativas a mayor tiempo, pues debemos esperar a que el constructor finalice las zonas de servicios para comercializar el predio.

Estudio de títulos:

Salvo en los casos de proyectos nuevos, en los cuales las entidades fiduciarias han estudiado muy bien los títulos para dar su aval, es muy importante analizar la tradición de un inmueble. El mayor error está en la credibilidad que genera una anotación a nombre del vendedor en el certificado de libertad, cuando en realidad es muy frecuente la falsa tradición a través de escrituras fraudulentas, desembargos con oficios falsificados y sucesiones con omisiones en los familiares con derechos, casos que afectan el predio después de comprado y en la que la oficina de registro solo se limita a bloquear la matrícula inmobiliaria por fraude, sin responder por los perjuicios.

Lo mejor es pagar un estudio de títulos a un especialista, lo cual no representa una gran inversión, además de pedir que se investigue si el vendedor tiene procesos jurídicos en los cuales se pueda prever un embargo durante el proceso de compra y escrituración del inmueble. Ante una ganga increíble, puede haber una razón fácilmente detectable si sigue esta sugerencia.

Diferencia entre Titularidad y Posesión:

Tan importante como la tradición, es que al momento de la compra realmente recibamos el predio desocupado. Es muy frecuente que el vendedor pida plazo de unos días o meses para hacer entrega material, lo cual es muy inconveniente, al no poder establecer quiénes son o en qué calidad se encuentran los actuales habitantes del predio.

No debemos confundir la propiedad con la pertenencia o posesión. Un vendedor puede ostentar la titularidad del predio en el certificado de tradición y vender el predio por escritura pública, pero esto no significa que tenga la tranquila y pacífica posesión, se pudo haber perdido la posesión por descuido al dejarse invadir el predio, por el no pago de acreencias laborales al cuidador, por tener un contrato de arrendamiento verbal sin solución viable, por familiares que habitan la propiedad con pretensiones en el dinero de la compraventa y muchas situaciones más, las cuales se pueden evitar, siendo claro desde el momento de cerrar el negocio con el vendedor, estableciendo que no está dispuesto a otorgar ningún plazo para la entrega material del inmueble y que desea comprobar quiénes son las personas que lo habitan y su intención de entregar el inmueble en la fecha de escrituración.

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