Por Luis Fernando Castaño Agudelo -socio fundador de Pro 2 S.A.S.
En la evolución de los centros comerciales en Colombia, ha jugado un papel determinante los factores internacionales tanto para el desarrollo de su construcción como para la operación del día a día.
Colombia, tradicionalmente ha venido realizando desarrollos comerciales bajo el modelo de copropiedad, donde los locales son vendidos a inversionistas particulares y estos a su vez, los arriendan a cada marca; lo cual ha llevado a que la legislación en estos aspectos sea bastante robusta y desarrollada, permitiendo que el modelo funcione satisfactoriamente, con algunas excepciones.
Desde hace unos años, con la llegada de importantes jugadores internacionales del mercado inmobiliario, que son desarrolladores y a su vez operadores en un modelo de uni-propiedad, se han generado nuevos desafíos para los proyectos de copropiedad, pues las apuestas actuales de los mismos, son en su mayoría para arriendo.
Estos nuevos modelos parecerían ser la tendencia general actual y futura, con lo cual se iría dejando paulatinamente atrás lo realizado hasta la fecha en Colombia. No obstante, el apetito por la inversión inmobiliaria individual sigue latente y lleva a pensar a los desarrolladores en cómo de forma paralela se pueden seguir llevando a cabo proyectos comerciales que permitan la vinculación de inversionistas individuales y sigan siendo exitosos.
Otro elemento a destacar en la dinámica de los centros comerciales en Colombia ha sido la participación de los retailers en los centros comerciales.
Las buenas prácticas internacionales y los mandamientos financieros han manejado siempre la premisa de que los retailers deben enfocar sus recursos al giro ordinario de sus negocios, fortaleciendo cada día más su capital de trabajo y capacidad de operación. Sin embargo, en Colombia, esto no ha sido la regla general, pues un porcentaje de ellos han dedicado buena parte de sus capitales a la inversión inmobiliaria, la cual han ido sofisticando cada día más, hasta crear empresas paralelas que se dediquen exclusivamente a dicha actividad, lo que ha sido bastante rentable.
Definitivamente para que un centro comercial sea exitoso, desde su concepción, debe contar con dos elementos esenciales que son: una muy buena ubicación y un mercado claro.
Lo anterior permitirá que se dirija el concepto del proyecto hacia la demanda que más relevancia tenga, siendo de lejos hoy el entretenimiento uno de los componentes que no deben faltar e incluso, llegue a tener un peso muy alto dentro de toda la oferta.
Por otro lado, desde el inicio del proyecto es mandatorio involucrar a los líderes de los retailers para que en conjunto con el equipo de diseño y estructuración, se geste un proyecto ganador, pensando tanto en la población como también en los comerciantes, lo anterior, generará toda la confianza de los retailers para vincularse como inversionistas y también, por supuesto, como operadores comerciales.
Es muy importante que el desarrollador sea muy cuidadoso en restringir la vinculación de inversionistas de especulación y/o no profesionales de la industria, con el fin de que todos los involucrados en el proyecto, sean “dolientes” y que dirijan sus esfuerzos hacia una misma meta.
Otro elemento que ayudará al éxito de un centro comercial es que el desarrollador procure desde la comercialización misma, de manera vehemente, un maketing mix acorde con la demanda y el tipo de centro comercial; deberá influir en la definición de las ubicaciones para cada marca, para garantizar que no existan zonas frías y que los recorridos sean suficientemente atractivos para el usuario final.
Por último y dentro de las restricciones que la legislación le impone, deberá procurar que los órganos directivos y el gerente del centro comercial, no sean solo ejecutores de instrucciones de la asamblea de copropietarios, sino que se maneje el activo con perfil empresarial y con buenas prácticas internacionales.
Son estos algunos de los elementos que se deben tener en cuenta en la evolución positiva y exitosa que se está viviendo en el mercado inmobiliario de los centros comerciales en el país.
