Antes de adentrarnos en el mundo de la Fiducia Inmobiliaria de manera específica es necesario compartir algunos conceptos generales de fiducia para una mayor comprensión.
El contrato de Fiducia es un instrumento en desarrollo del cual, una parte denominada fideicomitente entrega unos bienes muebles y/o inmuebles a una sociedad fiduciaria legalmente constituida, con el objeto de que le dé cumplimiento a una serie de instrucciones que el mismo le imparte, para lograr la finalidad de la misma. Dentro de esta figura, desde un inicio este fideicomitente designará quién o quiénes serán los beneficiarios de dicho contrato, y será la Fiduciaria quien dará cumplimiento a lo pactado.
La inversión inmobiliaria en Colombia se mantiene como una de las opciones más interesantes a la hora de invertir, entendiéndose como una de la más seguras y rentables, dado que la demanda de unidades inmobiliarias siempre es creciente, mientras que la tierra es limitada, lo que lleva a que la propiedad raíz se valorice en el tiempo.
La ejecución de proyectos de construcción exige, más que contar con un lote y levantar la construcción, pues las condiciones de mercado, suponen la necesidad de realizar un ejercicio previo al arranque con el objeto de generar sinergias entre los actores, aprovechar las oportunidades, reducir los riesgos y buscar la vinculación anticipada de capital.
“La inversión inmobiliaria en Colombia se mantiene como una de las opciones más interesantes a la hora de invertir, entendiéndose como una de la más seguras y rentables”
En virtud de lo anterior, el inicio de un proyecto puede involucrar diversos actores tales como el titular del inmueble sobre el cual se desarrollará la construcción, el gestor y/o constructor del proyecto, financiadores, inversionistas y los compradores, entre otros, cada uno con un interés directo y especial frente a las resultas del proyecto.
Lo anterior exige contar con un vehículo jurídicamente seguro que facilite el engranaje de cada una de las partes, quienes requieren un servicio profesional y transparente que les permita el desarrollo del proyecto atendiendo las obligaciones y beneficios para cada una en atención a las condiciones de negociación previstas entre ellas y que garantice su cumplimiento, sin interferencia de intereses posteriores contrarios, para lo cual la figura idónea es la fiducia.
Aunque existen esquemas básicos de contratos de fiducia denominados Fiducia Inmobiliaria, las condiciones especiales de cada proyecto y la necesidad de involucrar una diversidad de terceros, hace que en términos reales los contratos de fiducia inmobiliaria se ajusten como un traje a la medida para cada proyecto, atendiendo las necesidades de los involucrados y el cronograma de ejecución del desarrollo inmobiliario, además de regular la relación entre las partes.
Un esquema general de administración de recursos y bienes asociados a proyectos constructivos y su ejecución, se da atendiendo las instrucciones señaladas en el contrato fiduciario y se desarrolla por etapas incorporadas en un solo contrato o individualizadas, a saber:
La Preventa
La obligación principal en esta etapa es efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción del proyecto inmobiliario que entreguen los interesados en el mismo, los cuales posteriormente hacen parte del precio prometido de compra. La fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación al proyecto, los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario, denominado Punto de equilibrio técnico, legal y financiero, de forma tal que la ejecución de la obra se sustente en pilares seguros.
El constructor puede medir la respuesta del mercado y los compradores estar tranquilos frente a los recursos entregados y su uso mientras no se cumpla con las condiciones de inicio de obra.
La Construcción
Al cumplirse las condiciones técnicas, legales y financieras establecidas para dar inicio a la ejecución de la obra, se habilita el uso de los recursos recibidos de los compradores, la formalización de su relación como comprador o la que se defina dentro del contrato, y el arranque de la obra.
Durante la construcción, el Patrimonio autónomo constituido, mantiene la titularidad jurídica del lote sobre el cual se desarrolla la construcción, continúa recibiendo el total de recursos derivados de las ventas, del crédito constructor y/o aportes del gestor para ser destinados a la ejecución de la obra. Ahora bien, la construcción del proyecto y calidad del mismo es responsabilidad del constructor y gerente de proyecto, contando siempre, con la verificación de inversión de los recursos por parte de un veedor y/o de un interventor designado para tales efectos.
Adicionalmente, la fiduciaria mantiene un control de la base de datos de los terceros vinculados adquirentes de unidades inmobiliarias, los aportes realizados y el beneficio a su favor dentro del fideicomiso.
En esta etapa se ampara el riesgo de que el constructor haga uso de los recursos del proyecto para sustentar otro, y se mantiene el mismo financieramente solvente y la ejecución de las obras acordes con el cronograma previsto.
La Escrituración
A la culminación de la construcción se adelanta la labor de escrituración de las unidades resultantes en favor de los compradores, finiquitando la relación con los mismos.
A su vez se procede al reparto de las utilidades entre los beneficiarios definidos en el contrato y se procede a la liquidación del contrato, al cumplimiento de las obligaciones y derechos de cada tercero vinculado.
La responsabilidad del cumplimiento de las condiciones propias del desarrollo inmobiliario es exclusiva del fideicomitente gestor o constructor, siendo el vehículo fiduciario un instrumento para su ejecución, en los términos que se encuentren previstos en el contrato de fiducia.
En conclusión, el esquema fiduciario es una herramienta generadora de confianza entre las partes que intervienen en el proceso, en donde inician unas relaciones claramente definidas en el contrato y la participación de la Fiduciaria como ente neutral que vela por la protección de los intereses de todas las partes involucradas, siendo ésta la base de la seguridad y confianza de su inversión.
