El Teleférico Bicentenario, la futura Línea 7 del Metro y los trenes a Melipilla y Batuco podrían modificar el atractivo de distintos sectores de Santiago.
El mercado inmobiliario chileno comienza a mirar hacia 2027 en medio de señales de recuperación, cambios en las condiciones de financiamiento y nuevas medidas orientadas a dinamizar la compra de viviendas. Sin embargo, para quienes buscan invertir, el desafío no está solamente en identificar una propiedad a buen precio, sino también en anticipar cómo evolucionarán la economía, las políticas públicas, la oferta habitacional y el desarrollo urbano.
En este escenario, existen factores que podrían modificar las condiciones del negocio durante los próximos años. Entre ellos, los incentivos al crédito hipotecario, las modificaciones tributarias contempladas en la Ley de Reconstrucción y la entrada en operación de nuevos proyectos de conectividad, que podrían transformar el atractivo de determinadas zonas de Santiago y otras ciudades.
Para Rodrigo Barrientos, CEO y fundador de Gen Proactivo, «hay tres variables que de verdad mueven el negocio en 2027: la tasa hipotecaria de largo plazo, el acceso al crédito y la oferta de viviendas. Y la gente mira demasiado la tasa del Banco Central».
El profesional advierte que existe una diferencia importante entre la tasa de política monetaria y el costo de los créditos hipotecarios, ya que estos últimos responden principalmente a los bonos de largo plazo. Por eso, considera que esperar una nueva reducción de la tasa del Banco Central no necesariamente es la mejor estrategia para decidir cuándo comprar. «Nuestra lectura es simple: la tasa nunca es la variable que decide. Cuando las tasas están bajas, ganás por costo de financiamiento. Cuando están más altas, ganás por precio, porque hay menos compradores y más espacio para negociar», sostiene.
A esto se suma el acceso al financiamiento, que continúa siendo una de las principales barreras para quienes buscan adquirir una propiedad. Según Barrientos, el desempleo cercano al 9% y una mayor exigencia de los bancos hacen que la capacidad efectiva de obtener un crédito sea tan relevante como las condiciones de mercado.
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Menor oferta futura y nuevas reglas para invertir
Otro elemento que podría incidir en las decisiones de inversión es la evolución de la oferta habitacional. El experto advierte que los permisos de edificación se encuentran en sus niveles más bajos en más de tres décadas, lo que anticiparía una menor disponibilidad de viviendas nuevas durante 2028 y 2029.
«Eso significa que en 2028 y 2029 va a haber menos producto nuevo. El que compra bien en 2027 está comprando a precio de sobreoferta lo que va a ser escaso en el próximo ciclo», plantea.
En paralelo, las medidas de apoyo al financiamiento también podrían modificar el comportamiento de la demanda. El subsidio a la tasa de interés para créditos hipotecarios destinados a viviendas nuevas, junto con el Fogaes, apunta a facilitar el acceso al financiamiento, reduciendo las barreras de entrada para determinados compradores.
«En demanda, el efecto es directo: más gente califica y el dividendo baja. En precios, no esperamos caídas generalizadas. Lo que vamos a ver es negociación sobre el stock terminado, que es donde las inmobiliarias necesitan liquidez, mientras la oferta futura sigue cayendo», explica Barrientos.
Sin embargo, el especialista pone especial atención en otro cambio normativo que, a su juicio, podría tener consecuencias relevantes para quienes buscan construir un patrimonio mediante el arriendo de propiedades: la Ley de Reconstrucción (Ley 21.850).
Entre sus disposiciones destaca la exención de IVA durante 12 meses para la primera venta de viviendas nuevas terminadas, a partir del 1 de diciembre de 2026, y un nuevo régimen tributario DFL2 que comenzaría a regir en 2027.
Este último contempla, según explica Barrientos, un impuesto único del 5% sobre el monto bruto de los arriendos, desde la tercera vivienda, para unidades de hasta 90 m². «Ese segundo punto es el más relevante para quien quiere armar cartera. Esta vez se abre una puerta, pero con letra chica: el régimen es opcional, sin vuelta atrás y no permite descontar gastos. Requiere planificación tributaria antes de comprar, no después», advierte.
A su juicio, estas medidas deben entenderse como oportunidades sujetas a plazos y condiciones específicas, por lo que resulta fundamental evaluar sus efectos antes de concretar una adquisición. «Lo que hay que entender es que casi todas estas medidas tienen fecha de vencimiento. Son ventanas. Y en inversión inmobiliaria, las ventanas se aprovechan con un plan armado de antemano, no corriendo a la sala de ventas el último mes», agrega.
Infraestructura: las zonas que podrían ganar atractivo
Más allá de las condiciones económicas y regulatorias, otro factor que podría redefinir las oportunidades inmobiliarias durante 2027 es el desarrollo de infraestructura y transporte. La entrada en operación de nuevos proyectos de conectividad puede modificar los tiempos de desplazamiento, acercar sectores a polos laborales y de servicios y aumentar su atractivo para quienes buscan arrendar.
En Santiago, Barrientos identifica tres iniciativas que vale la pena seguir: el Teleférico Bicentenario, la futura Línea 7 del Metro y los proyectos ferroviarios a Melipilla y Batuco.
El primero conectará Tobalaba con Ciudad Empresarial en aproximadamente 13 minutos y, de acuerdo con las proyecciones que maneja el especialista, debería entrar en operación durante el primer semestre de 2027.
En el caso de la Línea 7, que conectará Renca con Vitacura y atravesará comunas como Cerro Navia y Quinta Normal, su puesta en marcha se encuentra proyectada para 2028. A esto se suman los trenes a Melipilla y Batuco, cuyos primeros tramos deberían comenzar a operar entre fines de 2027 y 2028, con el servicio completo previsto hacia 2030.
Estas iniciativas podrían abrir oportunidades en sectores como Maipú, Padre Hurtado, Quilicura y Lampa, aunque el experto advierte que invertir considerando exclusivamente la futura infraestructura puede llevar a pagar precios que ya incorporan las expectativas de valorización. «La infraestructura genera plusvalía, pero la reparte en tres momentos: cuando se anuncia, cuando la obra se ve y cuando empieza a operar. El que compra el día de la inauguración, en general, ya pagó la mayor parte», señala.
Por eso, recomienda evaluar las zonas con criterios concretos y no solamente por las expectativas asociadas a un nuevo proyecto. Entre ellos, que el arriendo actual permita sostener el financiamiento, comparar los precios por metro cuadrado con sectores que ya cuentan con conectividad y considerar la distancia efectiva entre la propiedad y la futura estación. «La plusvalía por infraestructura es el bonus, no el plan», enfatiza.
No todas las comunas ofrecen las mismas oportunidades
A la hora de identificar dónde invertir, Barrientos plantea que el análisis debe ir más allá de las comunas y concentrarse en microzonas, considerando la conectividad que ya está operativa, la cercanía a polos de empleo y servicios y el comportamiento que ha tenido la demanda de arriendo.
El especialista advierte que el mercado dejó de mostrar un comportamiento homogéneo. Mientras durante 2025 algunas comunas de Santiago registraron alzas de dos dígitos en sus arriendos, otras se mantuvieron prácticamente planas. En regiones, en tanto, menciona a Valparaíso y Concepción como mercados que cuentan con una demanda de arriendo suficientemente profunda como para ser considerados por los inversionistas.
Pero antes de elegir una ubicación, existe una variable que considera todavía más importante: la capacidad financiera de cada comprador. «El error más caro no es elegir mal la comuna. Es no saber cuál es tu capacidad real de financiamiento y comprar una propiedad cuando tu perfil te permitía armar una cartera», sostiene.
En esa línea, recomienda definir previamente cuántos créditos es posible obtener, cuánto ahorro existe para financiar los pies y diferenciales, a qué plazo conviene endeudarse y cuál es el objetivo patrimonial que se busca alcanzar en un horizonte de diez años.
Para Barrientos, la inversión inmobiliaria debe abordarse como una estrategia de largo plazo y no como una operación puntual basada exclusivamente en la expectativa de vender más caro en algunos años. La clave, concluye, es que los números de la inversión cierren desde el comienzo y que la propiedad sea financieramente sostenible con las condiciones actuales del mercado.
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