La diversificación brinda en el mediano plazo mayores posibilidades de optimizar la relación de riesgo retorno. En este sentido, una adecuada diversificación que incluya inversiones de deuda pública de la parte media de la curva, deuda privada indexada en IBR e IPC principalmente, renta variable emergente e inversiones en el sector inmobiliario y fondos de capital privado, generaría oportunidades de retorno interesantes en el corto y mediano plazo.
En el caso de la inversión en el sector inmobiliario tiene la ventaja de que el portafolio está construido, diversificado y gestionado por expertos, buscando la mejor rentabilidad para los clientes. En la actualidad, existen varias alternativas en el mercado. En suma, las carteras colectivas en 2016 llegaron a representar el 1.15% del PIB y muestran un desempeño positivo en el tiempo que llevan existiendo.
Invertir en finca raíz es una opción atractiva por su nivel de seguridad y el buen retorno que suelen tener las inversiones de esta naturaleza. Cuando llega el momento de hacerlo, la oferta de vehículos de inversión es extensa. Entre las opciones más obvias encontrará la compra para venta o arrendamiento, pero existen otras alternativas menos comunes que pueden ser incluso más interesantes.
“Aunque hay varias alternativas de inversión en finca raíz, la que mejor balancea los riesgos y los retornos son las carteras colectivas inmobiliarias”
Una de las alternativas más atractivas de inversión de este tipo, son los fondos de inversión colectiva inmobiliaria. Hasta hace muy poco, las inversiones en finca raíz eran de difícil acceso para un grueso sector de la población por su alto precio. En otras geografías, como Estados Unidos y algunas naciones europeas, los gobiernos llevan décadas de haber ajustado la regulación para permitir la aparición de instrumentos de inversión de tipo inmobiliario tales como las carteras colectivas y los fideicomisos que han masificado la inversión en finca raíz entre la población.
En Colombia, no fue sino hasta hace menos de una década que el gobierno dio un paso en la dirección correcta, al generar avances regulatorios que permitieron cerrar la brecha con economías más desarrolladas, garantizando las condiciones para la aparición de este tipo de instrumentos. El decreto 2175 de 2007 avaló la creación de las carteras colectivas, abriendo un espacio para el desarrollo, específicamente, de las carteras colectivas inmobiliarias donde al menos el 60% del portafolio debe contar con inversiones en activos de finca raíz.
Las carteras colectivas inmobiliarias no son otra cosa que los Real Estate Investment Trusts (REITs) que existen en Estados Unidos desde la década de los sesenta. Los REITs son empresas que invierten en activos inmobiliarios de distinto tipo. Entre las distintas actividades de inversión que realizan, encontramos la compra para arrendamiento, la concesión de créditos a los propietarios o la adquisición de hipotecas.
En cualquier caso, la inversión en fondos colectivos inmobiliarios tiene la gran ventaja de que tienen buenos niveles de administración del riesgo al tener portafolios diversificados, construidos y administrados por expertos, y que en el largo plazo resultan ser inversiones favorables con buenas valorizaciones gracias al creciente nivel de urbanización y la presión poblacional. Prueba de ello es el tamaño de los REITs como proporción del Producto Interno Bruto de Estados Unidos. En el periodo comprendido entre 1971 y 2016, el valor de los REITs, medido como porcentaje del PIB, ha pasado de representar el 0.13% en el 71 a 5.56% en 2016. En Colombia, aunque es un fenómeno más reciente y la información no es completa, se sabe que los FIC inmobiliarios llegaron a representar el 1.15% del PIB en 2016.
Características del proyecto inmobiliario como inversión Y ¿Qué hacer en la práctica?
Si usted está interesado en invertir en los FIC inmobiliarios, tenga en cuenta que es una inversión que tiene las siguientes características:
- Para invertir en fondos inmobiliarios se debe estar dispuesto a invertir capitales a mediano y largo plazo, pues estos productos no se venden tan rápido como los bonos o las acciones.
- Estos fondos utilizan los recursos de sus inversionistas para adquirir portafolios de bienes raíces sobre los cuales se generará una rentabilidad fruto de rentas derivadas de arrendamientos y/o valorización de los activos.
- Únicamente las fiduciarias, las comisionistas y las administradoras de fondos están autorizados; los bancos y demás entidades financieras no están autorizados. Es bueno aclarar que estos fondos tienen separación de bienes con la administradora; poseen un NIT independiente. Por esta razón el ente administrador no puede tomar el dinero de sus inversionistas para asumir sus obligaciones, así el riesgo es menor comparado con otros productos.
- Existen economías de escala. Un fondo con bastantes inmuebles puede hacer mejores ofertas a los proveedores de estos servicios.
- Estos fondos cuentan con mejor poder de negociación. Pueden obtener mejores descuentos que si una persona natural hace la oferta.
- Mediante un fondo se puede tener una buena calidad de activos y arrendatarios. Hay sostenibilidad en los contratos de arrendamiento y posibilidad de disminuir el riesgo de vacancia.
La principal recomendación para quien esté considerando esta alternativa es que defina el riesgo que está dispuesto a correr, ya que, aunque se percibe como una opción que no tiene pierde, la finca raíz ofrece un universo de posibilidades: es diferente invertir en tierras de engorde (especulación en tierra) o en inmueble arrendado (activos de flujo de caja estabilizado).
Fuente Old Mutual
