Cuando un arrendatario lleva varios años en un bien inmueble, es común que el dueño del mismo termine el contrato de arrendamiento por miedo a perderlo y que este quede en manos del inquilino.
Un temor común de los arrendadores al momento de alquilar un inmueble a largo plazo, es que el arrendatario pueda convertirse en propietario de la vivienda donde habita. Aunque podría darse el caso, este no es un proceso sencillo.
La Ley 820 de 2003 y a la Sentencia SC10189-2016 salvaguardan a los arrendadores, gracias a su facultad de regular todos los aspectos contractuales del arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, junto con los artículos 1973 y subsiguientes del Código Civil para aquellos casos que la norma no menciona.
Tendrían que darse varios escenarios para que un inquilino pueda apropiarse de un bien inmueble, por ello es importante comprender los contratos de arrendamiento y los posibles escenarios en que se podrían transformar.
La teoría de la intervención del título, declarado por la Corte Suprema de Justicia, requiere como primer requisito que el arrendatario desconozca la calidad del arrendador, lo cual configura en la ejecución de actos encaminados a ejercer la posesión pública, pacífica e interrumpida, con el fin de que mediante la prescripción extraordinaria del dominio se adquiera la pertenencia, siempre y cuando, hayan transcurrido 10 años.
Esto significa que el arrendatario tendría que dejar en abandono por largo tiempo el inmueble, lo cual incluiría dejar en manos del arrendamiento todas aquellas obligaciones y responsabilidades inherentes que como dueño de un bien inmueble se tienen frente a terceros y al Estado.
Para que un inquilino pueda declararse dueño de un inmueble deben pasar más de 10 años y el abandono del mismo por parte del propietario, según la ley.
Para llegar a este momento, la ley exige la existencia de un hito temporal, el cual consiste en demostrar el momento exacto y los hechos posteriores en los que desconoció al propietario legitimo del bien. No basta con la simple manifestación de que se ha ejercido posesión sobre el bien inmueble, sino que además se tiene que demostrar los hechos en el tiempo que configuran ese hito de forma exacta.
Para la adjudicación de un bien inmueble que no es suyo, no solamente debe tener el ánimo de adueñarse de él, requiere una transformación de su calidad acompañada de pruebas y el paso de tiempo a través de un proceso judicial que en aras del derecho al debido proceso llamará al propietario para que ejerza su defensa.
El arrendatario es un mero tenedor y no puede tomar atribuciones de dueño del bien donde habita, pues al firmar un acuerdo de arrendamiento, el inquilino reconoce que la propiedad o el dominio que se encuentra en cabeza del arrendador se evidencia por medio de una consignación mensual. Este pago es uno de los elementos esenciales del proceso contractual, teniendo en cuenta que la ley faculta al arrendador a dar por terminado el contrato por su incumplimiento.
Un contrato de arrendamiento se caracteriza, conforme a las palabras del asesor, por dos sujetos que deciden obligarse recíprocamente. Una de las partes entrega un bien inmueble, entendido como una casa o apartamento, para que la otra parte use y goce de dicho bien para su habitación. No obstante, el propietario del inmueble como titular de derecho real de dominio conserva para sí un atributo, la disposición del bien según sus necesidades y el derecho de solicitar el inmueble en cualquier momento.
