La fiducia inmobiliaria es el vehículo fiduciario, utilizado por el sector de la construcción para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, con el fin de generar seguridad, confianza y transparencia entre las partes que intervienen en las diferentes etapas del proyecto, entre ellas entidades financieras, constructores, compradores, promotores, proveedores y propietarios de terrenos.
La confianza es el elemento esencial de este esquema fiduciario, por ello, el papel de las sociedades fiduciarias termina siendo vital para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios, tanto en las relaciones particulares o en aquellos promovidos por políticas de estado, pues por ejemplo en la fase de preventa la Fiduciaria tiene un rol fundamental propendiendo por que el proyecto llegue a un feliz término, pues recauda y administra los recursos aportados por los futuros compradores en encargos individuales, a nombre de cada uno, y los coloca a disposición del constructor exclusivamente cuando se cumplen condiciones técnicas, financieras y jurídicas denominadas Punto de Equilibrio; en caso contrario, restituye los recursos y sus rendimientos a los compradores. Para el constructor, esta etapa permite evaluar la acogida comercial de su proyecto.
Una vez cumplidas las condiciones de punto de equilibrio se abre la posibilidad de pasar a los esquemas de Fiducia Inmobiliaria el cual es un instrumento que busca garantizar el desarrollo total del proyecto, dando al constructor acceso a financiación y en el caso particular de los proyectos VIS o VIP al manejo de subsidios. A este patrimonio autónomo se aporta, a título de fiducia mercantil, el inmueble en donde se desarrollará el proyecto, la totalidad de los recursos de los compradores o adquirentes, los recursos de los aportantes y los recursos de financiación, para realizar la promoción, comercialización, construcción, escrituración de las unidades inmobiliarias y la entrega de las utilidades generadas al constructor, previa atención de la totalidad de los costos del proyecto. Los recursos son administrados por la Fiduciaria y se colocan a disposición del Constructor del Proyecto conforme a los avances de obra, con la autorización de un Interventor o Veedor, lo que permite controlar su uso y el pago a acreedores y proveedores.
Adicionalmente, la fiducia inmobiliaria permite que se vinculen diferentes tipos de financiación a través de fondos de capital privados inmobiliarios, fondos de inversión colectiva y titularizaciones; gracias a la separación patrimonial que existe con la constitución del patrimonio autónomo.
Por otra parte, para el Sector Solidario los esquemas de Fiducia Inmobiliaria permiten promover la construcción de proyectos de interés de los asociados haciendo que con este mecanismo el proyecto alcance rápidamente el punto de equilibrio y también se canalicen en la fase inmobiliaria los recursos de créditos con destino a la adquisición de inmuebles de acuerdo asignados por estas entidades como Cooperativas y Fondos de Empleados.
En conclusión, la fiducia inmobiliaria permite que en razón a la disminución actual del apetito de compra por efecto de las altas tasas de los créditos hipotecarios los Constructores puedan viabilizar sus proyectos dado que pueden medir el interés que tienen en sus proyectos por parte de los compradores y para estos últimos poder entregar en esa fase de preventas los recursos de forma tal a que si no se cumplen los requisitos del proyecto puedan tener el retorno de sus recursos con los rendimientos generados por estos durante el tiempo invertido.
Excelente artículo; con total claridad