La ley 546 de 1.999, mejor conocida como la ?ley de vivienda?, abri? la puerta para que en Colombia se crearan las sociedades titularizadoras de cartera hipotecaria, especializadas en la emisi?n de t?tulos hipotecarios, con el fin de estimular la construcci?n y la adquisici?n de vivienda.
En julio de 2001 se constituy? la primera entidad titularizadora con la participaci?n de los bancos hipotecarios privados (AV Villas, Colmena, Colpatria, Conavi y Davivienda) y la IFC (Internacional Finance Corporation) filial del Banco Mundial. Su objetivo es servir de eslab?n para unir las necesidades de cr?dito hipotecario por parte de millones de familias colombianas y el ahorro institucional, que las mismas familias han acumulado a trav?s de los fondos de pensiones y cesant?as, las aseguradoras, las fiduciarias y los comisionistas de bolsa. Es decir, la Titularizadora act?a como puente para unir el mercado de capitales con el mercado de vivienda mediante la emisi?n de t?tulos respaldados por cr?ditos hipotecarios. De esta manera se suplen las necesidades de vivienda de millones de familias y el ahorro de instituciones e individuos interesados en adquirir papeles de alta rentabilidad y bajo riesgo.
El papel de la Titularizadora es comprar a los bancos hipotecarios cartera de vivienda bajo criterios de selecci?n previamente establecidos, para luego convertir en t?tulos hipotecarios los flujos de pagos que realicen los deudores, que en nuestro medio, corresponde a las cuotas mensuales. Dichas cuotas representan abonos a capital y pago de intereses.
De esta forma, al comprarle cartera hipotecaria a los bancos, se provee recursos al sector financiero para que se otorguen nuevos pr?stamos de vivienda. Al emitir t?tulos hipotecarios se contribuye a dar mayor profundidad al mercado de capitales, donde ha sido evidente una escasa oferta de papeles. As? se aprovecha una importante fuente de demanda por parte de los inversionistas institucionales -cuyo desempe?o ha sido particularmente din?mico en los ?ltimos a?os- interesados en diversificar sus portafolios. Tal es el caso de instituciones como los fondos de pensiones y cesant?as, las compa??as de seguros de vida y las fiduciarias, entre otros.
?QUI?N GANA?
Los t?tulos hipotecarios generan m?ltiples beneficios para un gran n?mero de sectores. En el caso de los bancos, dar? mayores recursos para que efect?en la labor de colocaci?n en forma masiva y con econom?as de escala que podr?n trasladarse al deudor al momento del otorgamiento del cr?dito. Con el prop?sito de que un n?mero m?s amplio de bancos otorgue cr?ditos hipotecarios, con lo cual se generar? mayor competencia en este segmento del mercado financiero en beneficio de los usuarios.
As? mismo, les ser? m?s sencillo financiar vivienda a largo plazo, pues la titularizaci?n contribuye a reducir los riesgos del sistema financiero. Hoy en d?a los bancos que participan en la financiaci?n hipotecaria asumen dos clases de riesgos que limitan su capacidad de crecimiento. El primero de ellos es el riesgo de plazos, debido a que sus captaciones se realizan esencialmente en papeles a corto plazo y sus colocaciones en cr?ditos hipotecarios son por naturaleza a largo plazo. El segundo riesgo surge del descalce que existe entre las tasas de inter?s que se utilizan para captar recursos (DTF) y la tasa que se utiliza para colocar los pr?stamos (tasa fija sobre inflaci?n). Obviamente, los bancos deben protegerse frente a una posible elevaci?n del DTF frente a la inflaci?n, lo cual encarece los costos de intermediaci?n. Los bancos al vender la cartera hipotecaria se liberan de estos dos riesgos.
La gran ventaja de la titularizaci?n es que logra eliminar estas dos clases de riesgos. Por una parte, los plazos de los t?tulos hipotecarios coinciden con los de los cr?ditos hipotecarios. De otra parte, las tasas de inter?s tanto los t?tulos como los cr?ditos (su activo subyacente) est?n definidas en t?rminos de inflaci?n m?s una tasa fija. Eliminar dos riesgos tan significativos, hoy en d?a asumidos por el banco y los deudores, se traducir? en enormes ganancias en eficiencia para el sector.
La titularizaci?n provee importantes beneficios al mercado de capitales. Los inversionistas disfrutan la exenci?n plena de impuestos sobre los rendimientos de los t?tulos hipotecarios durante toda la vida del papel. Adem?s, en el momento que quiera venderse, el titulo tendr? el beneficio de la liquidez del FRECH (Fondo de Reserva y Estabilizaci?n de la Cartera Hipotecaria) operado por el Ministerio de Hacienda y el Banco de la Rep?blica, que comprar? y vender? t?tulos hipotecarios en montos importantes.
PRIMERA EMISI?N
Se lanz? al mercado de capitales el pasado 2 de mayo la primera emisi?n de T?tulos Hipotecarios TIP?S. Coloc? $479,000 millones de pesos, en tres series (5, 10 y 15 a?os). Los t?tulos est?n respaldados por cerca de 22.000 cr?ditos hipotecarios de vivienda con riesgo de cartera A adquiridos a los Bancos Davivienda, Colpatria y Granahorrar (cartera de propiedad de FOGAFIN). Su calificaci?n es AAA otorgada por Duff and Phelps de Colombia, lo que indica el m?s bajo nivel de riesgo para los inversionistas.
Adicionalmente, los TIP?s E1 (Primera Emisi?n) cuentan con importantes garant?as, entre las cuales se encuentran el aval parcial otorgado por la IFC (International Finance Corporation) hasta por el 1% de la emisi?n y la garant?a total de la naci?n a trav?s de FOGAFIN para la cartera de vivienda de inter?s social (VIS). Los t?tulos son desmaterializados y administrados por Deceval, en tanto que la Fiduciaria Uni?n act?a como representante legal de los tenedores.
La colocaci?n de los TIPs super? todas las expectativas. El precio promedio pagado por los inversionistas reflej? una prima de 10%, lo cual indica la magnitud de la demanda por el papel. La tasa impl?cita en dicha prima es de solo 4.75% m?s UVR, lo cual representa una magnifica noticia para el futuro del negocio hipotecario en Colombia. Simple y llanamente, quiere decir que hac?a el futuro ser? posible financiar la vivienda a tasas muy competitivas pues es posible obtener fondos del mercado de capitales a unos costos inferiores a lo de los papeles del gobierno.
PRESPECTIVAS
El objetivo es posicionar en el mercado un t?tulo con caracter?sticas altamente estandarizadas, con emisiones peri?dicas y con importantes indicadores de liquidez en el mercado secundario. La meta para los pr?ximos tres a?os es adquirir ?y transformar en t?tulos- el 20% de la cartera hipotecaria existente en el pa?s. Con ello, no solo se ofrecer? un nuevo y atractivo mecanismo de inversi?n que fortalecer? el desarrollo y profundizaci?n del mercado de capitales, sino que aumentar? la disponibilidad de recursos para la financiaci?n de vivienda. La Titularizaci?n hipotecaria har? posible que el ahorro de millones de colombianos se destine a financiar la compra de vivienda con eficiencia, equidad y transparencia. Y la tarea de la Titularizadora ser? convertirse en la entidad que m?s contribuya para que miles de familias colombianas tengan una vivienda propia.
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